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1. 日本房地产泡沫的形成与崩溃

1.1 背景：实际需求减弱、宽松货币和弱金融监管推动泡沫形成

1.1.1 宏观环境：日本 80 年代起生育率降低，房地产基本面支撑力不足

1.1.2 货币政策：宽松货币政策叠加金融自由化促进泡沫生成

1.1.3 助推因素：企业积极参与土地投机、股票价格暴涨与地产泡沫同步出现

1.1.4 泡沫特点：日本房地产泡沫较他国更严重、持续时间更长

1.2 过程：股市、楼市先后崩盘，银行不良率大幅提升

1.2.1 1990 年起，日本股市大幅下挫，企业大幅亏损，市场恐慌情绪蔓延

1.2.2 1991 年起，日本房地产价格崩盘，企业集中破产，土地流动性下降

1.2.3 1992 年起，未偿住房贷款和银行不良贷款持续攀升

1.3 回溯：日本当局的政策失误是泡沫破灭的直接原因

1.4 启示：对中国的启示及中日房地产市场对比

1.4.1 对中国的启示：注重政策前瞻性和财政、货币政策的协同性

1.4.2 中日房地产市场对比：出险范围、银行风险、政策实施均有不同

2. 日本近十年房地产市场：温和复苏，焕发新生

2.1 安倍经济学改善了房地产市场环境

2.1.1 安倍经济学三支箭：积极的货币政策、灵活财政政策、结构性改革

2.1.2 转暖的宏观经济形势改善了房地产市场环境

2.2 近 10 年日本楼市表现：价格温和回升，新开工维持低位，人口集聚导致非 核心区空置率较高

2.2.1 近 10 年日本商品房价格指数涨幅达 35%，其中公寓指数涨幅超 80%

2.2.2 新开工数量低位稳定，土地市场流动性较好

2.2.3 人口总量下降背景下，空间集聚导致非核心城区、郊区房产空置率高

2.3 多重因素共同推动楼市回暖